📈 Vývoj nájemního trhu v ČR v prvním pololetí roku 2025:

Ceny mírně klesají


Trh s nájmy v České republice v první polovině roku 2025 zaznamenal ve většině segmentů a lokalit mírný pokles cen. Jak ukazuje graf, po období stabilního růstu v roce 2024 dochází od dubna 2025 k ochlazení poptávky a postupnému snižování realizovaných cen.

Aktuální průměrné ceny nájmů podle velikosti bytů:

  • Malé byty (do 46 m²): 360 Kč/m² (maximum v dubnu 375 Kč/m²)
  • Střední byty (od 46 do 67 m²): 295 Kč/m² (dlouhodobě stabilní)
  • Velké byty (nad 67 m²): 259 Kč/m² (stabilní od začátku roku)


Praha:

  • Malé byty: aktuálně 462 Kč/m² (maximum 497 Kč/m²)
  • Střední byty: 393 Kč/m² (maximum 402 Kč/m²)
  • Velké byty: 333 Kč/m² (stabilní ceny, maximum 351 Kč/m²) 

Brno:

  • Malé byty: pokles na 379 Kč/m² (maximum 423 Kč/m²)
  • Střední byty: 335 Kč/m² (mírný nárůst)
  • Velké byty: 305 Kč/m² (postupný růst)

Okolí Prahy (Praha-západ a Praha-východ):

  • Malé byty: 435 Kč/m² (vyšší než v Brně)
  • Střední byty: 308 Kč/m² (maximum 345 Kč/m²)
  • Velké byty: stabilní na 255 Kč/m²

Krajská města (bez Prahy a Brna):

  • Malé byty: 307 Kč/m²
  • Střední byty: 261 Kč/m²
  • Velké byty: pokles na 177 Kč/m² (maximum bylo 218 Kč/m²)

Ostatní regiony:

  • Malé byty: pokles na 281 Kč/m² (z maxima 298 Kč/m²)
  • Střední byty: stabilní na 212 Kč/m²
  • Velké byty: 191 Kč/m² 

 

Proč nájmy klesají?

Vyšší cenová očekávání pronajímatelů

  • Mnoho majitelů (i makléřů) nastavuje své nájemní ceny podle předchozího růstového trendu z let 2023 a 2024, kdy ceny prudce rostly.
  • Pronajímatelé mají tendenci očekávat pokračování růstu cen a nastavují vyšší nájemné, které ovšem neodpovídá aktuální poptávce a ochotě nájemců platit.

Selektivní poptávka nájemců

  • Nájemci jsou dnes citlivější na cenu kvůli růstu životních nákladů (inflace, energie).
  • Aktivní poptávka se soustředí zejména na cenově dostupnější byty a kvalitní nabídky s odpovídající cenou. Tyto byty se rychle pronajímají, často bez nutnosti slev.

Zdražující se neobsazené nabídky zůstávají „viset“

  • Byty s neadekvátní cenou se na trhu zdrží déle a postupně jsou nuceně zlevňovány, aby se vůbec pronajaly.
  • To vysvětluje, proč se průměrná realizovaná cena (např. 383 Kč/m² v Praze) drží níže než nabídková cena (424 Kč/m²).

Statistický vliv nepronajatých nabídek

  • Průměr nabídkových cen je ovlivněn i nabídkami, které se reálně neuskuteční – tedy zůstanou dlouho neobsazené nebo čekají na slevu.
  • Realizace se ale odehrávají převážně na hladině cenově realistických nabídek, které jsou často nižší.


Co očekávat v druhé polovině roku 2025?

Je pravděpodobné, že:

  • Ceny zůstanou stabilní nebo budou mírně klesat v segmentech s vyšší nabídkou (větší byty, méně atraktivní lokality).
  • Kvalitní a cenově dostupné byty budou i nadále pronajímány bez větších slev nebo dokonce za vyšší cenu v žádanějších lokalitách.

Shrnutí argumentace:

  • Počet nabídek klesá, ale cenová úroveň nabídky roste – což svědčí o odtržení očekávání pronajímatelů od reálné poptávky.
  • Poptávka se chová selektivně a cenově citlivě – nájemci si vybírají levnější nebo férově naceněné byty.
  • Vyšší nabídky zůstávají déle na trhu a později dochází k cenovým korekcím.
  • Výsledkem je, že průměrná realizovaná cena stagnuje, zatímco nabídková cena roste, což vytváří rostoucí cenovou mezeru mezi očekáváním a realitou.

🔍 Doporučení: Stanovit realistickou cenu nájmu již na začátku.