Nájemní bydlení 2025:
rekordní ceny, menší byty táhnou trh, dražší zůstávají v nabídce.
Trh nájemního bydlení v České republice vstupuje do roku 2026 s rekordními hodnotami a zároveň s výrazně proměněnou dynamikou. Zatímco průměrné nájemné na metr čtvereční dosahuje historických maxim, celkové ceny pronajímaných bytů začínají v některých regionech stagnovat nebo mírně klesat. Důvod je jasný: poptávka se soustředí především na menší a cenově dostupnější jednotky, které se pronajímají rychle, zatímco větší a dražší byty zůstávají v nabídce podstatně déle.
Tyto změny odhalují zásadní posun v chování nájemců i majitelů—od Prahy přes Brno až po regionální města. Z dat je zřejmé, že pouze sledovat nabídkové ceny nestačí. Skutečný obraz trhu ukazují až realizované transakce, velikost bytů, jejich technický stav a regionální rozdíly. Vývoj nájmů zároveň úzce souvisí s ekonomickou situací a růstem mezd, které určují, kolik si mohou domácnosti reálně dovolit.
Tato analýza shrnuje klíčové trendy, které budou formovat nájemní trh i v roce 2026 – od vývoje cen a dostupnosti bydlení až po rozdíly mezi regiony, změnu struktury poptávky a faktory, které budou ovlivňovat majitele i nájemce v následujících měsících.
Struktura nájemního bydlení v České republice
Struktura nájemního bydlení v bytech v České republice ukazuje výraznou koncentraci poptávky ve velkých městech a jejich zázemí. Největší podíl transakcí připadá na Prahu, která tvoří přibližně 33 % všech pronájmů v zemi. Na druhém místě je Brno s 6 %, následované Praha-okolí (okresy Praha-západ a Praha-východ) se 4 %. Ostatní krajská města představují dohromady 20 % transakcí a Brno-venkov zaujímá zhruba 1 %.
Zbývajících 37 % pronájmů připadá na ostatní regiony České republiky. Největší vliv na celkový průměr nájemného má dlouhodobě Praha a její blízké okolí, které dohromady tvoří více než třetinu všech transakcí. Právě tato nejaktivnější část trhu významně formuje celkovou statistiku nájemního bydlení v ČR.
Nabídka nájemního bydlení
Nabídka nájemních bytů v České republice dlouhodobě roste a cenové rozdíly mezi regiony zůstávají výrazné. V Praze dosahuje průměrná nabídková cena ve 4. čtvrtletí roku 2025 zhruba 420 Kč za m², což při typické velikosti bytu znamená přibližně 26 900 Kč měsíčně. Brno vykazuje průměr 347 Kč za m² a celkovou cenu kolem 18 700 Kč za byt.
Okolí Prahy se drží na úrovni 330 Kč za m² s průměrnou cenou 19 400 Kč za jednotku. To zároveň ukazuje, že se zde obvykle nabízejí o něco větší byty než v Brně. V oblasti Brno-venkov činí cena zhruba 277 Kč za m², tedy přibližně 15 900 Kč za byt.
V ostatních krajských městech (mimo Prahu a Brno) dosahují nabídkové nájmy průměrně 249 Kč za m² a kolem 14 200 Kč za jednotku. Ve zbytku České republiky se cena pohybuje kolem 219 Kč za m², což odpovídá průměrnému nájmu 12 100 Kč za byt.
Realizační ceny versus nabídkové ceny
Realizační ceny nájemních bytů se často liší od cen nabídkových, které jsou v průměru vyšší. V Praze se aktuální realizační cena pohybuje kolem 420 Kč za m², což víceméně odpovídá cenám v inzerci. Konečná cena za pronajatou bytovou jednotku však činí přibližně 21 800 Kč, tedy výrazně méně než odpovídající nabídková cena.
Tento rozdíl vyplývá především ze struktury nabídky. V inzerci totiž zůstávají déle větší byty s vyšší celkovou cenou, které se pronajímají pomaleji. Tyto jednotky zvyšují průměrnou nabídkovou cenu, protože v nabídce setrvávají výrazně déle než menší a rychle pronajímané byty. Naopak mezi skutečně realizovanými pronájmy převažují menší byty, které mají vyšší cenu za metr čtvereční, ale nižší celkovou měsíční cenu.
V jiných regionech, zejména v cenově dostupnějších částech České republiky, dosahuje aktuální realizační cena kolem 244 Kč za m², zatímco nabídková cena byla nižší. Tento jev je způsoben tím, že se v praxi častěji pronajímají byty v dražších lokalitách, zatímco v nabídce déle přetrvávají byty ve vzdálenějších oblastech či větší jednotky s nižší cenou za metr, ale vyšší celkovou cenou.
V těchto regionech se průměrná konečná cena za pronajatou bytovou jednotku pohybuje kolem 13 400 Kč.
Vývoj růstu nájmů
V posledních letech sledujeme poměrně výrazné výkyvy v tempu růstu nájemného. Nejnižší meziroční růst byl zaznamenán ve 2. čtvrtletí, kdy činil pouhá 2 %. V letošním roce se však tempo zvýšilo a pohybovalo se v rozmezí 9–11 %, aby ve 4. čtvrtletí opět zpomalilo na přibližně 8 %.
Při detailnějším pohledu na cenu za metr čtvereční vidíme, že její meziroční růst je ještě výraznější – ve 4. čtvrtletí dosáhl až 13 %. To naznačuje, že se v realizovaných pronájmech častěji objevují menší byty, které mají vyšší cenu za metr čtvereční, i když jejich celková cena zůstává relativně nízká.
Regionální rozdíly zůstávají markantní. V Praze je aktuálně nejnižší meziroční nárůst nájemného, přibližně 1 %, zatímco v Brně dosahuje růst až 16 %. To odráží rozdílnou dynamiku trhu i strukturu poptávky.
Dlouhodobý – tříletý – kumulativní růst ukazuje podobný vývoj jako u mezd. V období 2015–2018 nájmy rostly rychleji než mzdy, protože navazovaly na předchozí období poklesu. Naopak v roce 2020, kdy nájmy klesaly, mzdy dál pokračovaly v rychlém růstu. Lze očekávat, že v letech 2023–2024 se tento trend opět otočí a nájmy porostou rychleji než mzdy.
Celkově lze říci, že vývoj nájemného velmi úzce souvisí s ekonomickou situací a růstem mezd. Ekonomické ochlazení může růst nájmů dočasně zpomalit nebo zastavit, nicméně ve chvíli, kdy se ekonomika opět opře o růst mezd, nájmy obvykle znovu začnou stoupat.
Regionální rozdíly v nabídkových cenách nájmů
Detailní pohled na regionální trh ukazuje výrazné rozdíly v úrovni nájemného. V Praze dosahuje průměrná nabídková cena přibližně 410 Kč za m², což představuje meziroční růst o 4,8 %. Na opačném konci žebříčku stojí Karlovarský kraj mimo krajské město, kde činí nájemné pouze 187 Kč za m² a meziročně klesá o 4,5 %.
Většina ostatních regionů naopak vykazuje růstové tempo. Výjimkou jsou Liberecký a Jihočeský kraj, kde ceny rovněž meziročně klesají, toto snížení se však netýká krajských měst. Právě krajská města se vyznačují stabilnějším vývojem – jejich průměrná nabídková cena činí 246 Kč za m² s meziročním růstem kolem 5,6 %, tedy zhruba na úrovni celorepublikového průměru.
Cenová struktura nájemních bytů podle velikosti
Průměrné ceny nájemních bytů v Praze ve 4. čtvrtletí letošního roku potvrzují výraznou závislost ceny na velikosti jednotky. Nejmenší byty do 44 m² dosahují průměrné ceny kolem 491 Kč za m². Středně velké byty mezi 44 a 63 m² se pronajímají v průměru za 403 Kč za m², zatímco největší byty nad 63 m² stojí přibližně 342 Kč za m². Tento cenový vzorec – vyšší cena za metr u menších bytů a postupný pokles u větších ploch – je typický pro většinu metropolitních trhů.
Stejný trend sledujeme i v ostatních regionech. V mimopražských oblastech, včetně Brna, patří k nejdražším rovněž byty do 44 m², jejichž průměrná cena činí zhruba 291 Kč za m². Naopak velké byty nad 63 m² se pronajímají za podstatně nižší cenu — přibližně 182 Kč za m².
Průměrné nájemné v České republice
Průměrná cena za pronájem bytové jednotky v České republice dosáhla ve 3. čtvrtletí letošního roku svého maxima na úrovni 17 000 Kč. Aktuálně se trh mírně stabilizoval a průměrná cena klesla na zhruba 16 700 Kč. Přiložený graf zachycuje vývoj za poslední tři roky a ukazuje, jak se ceny postupně vyvíjely.
Současně průměrný realizovaný nájem za metr čtvereční dosáhl hodnoty 308 Kč, což představuje historicky nejvyšší úroveň v rámci celé České republiky.
Vliv technického stavu bytu na výši nájemného
Technický stav a celková kvalita bytů mají významný dopad na výši nájemného. Při rozdělení bytů na novostavby, byty ve velmi dobrém stavu a byty v dobrém stavu se ukazuje, že rozdíly mezi jednotlivými kategoriemi mohou činit 10 až 15 %, v některých lokalitách i více.
V rámci celé České republiky se průměrné nájemné u novostaveb pohybuje kolem 359 Kč za m². Byty ve velmi dobrém stavu dosahují průměrně 307 Kč za m² a byty v dobrém stavu se pronajímají zhruba za 248 Kč za m².
Byty ve horším technickém stavu se na trhu rovněž objevují, jejich cena však bývá výrazně nižší a obtížněji predikovatelná, protože závisí na konkrétních nedostatcích, lokalitě i aktuální poptávce.
Nabídkové ceny versus realizované nájemné
Růst nabídkových cen ještě neznamená, že se byty skutečně pronajímají za vyšší částky. V Praze od 2. čtvrtletí pozorujeme růst nabídkového nájemného, zatímco realizované ceny naopak klesají. Důvod je jednoduchý: pronajímají se spíše levnější a menší byty, zatímco dražší jednotky zůstávají v nabídce výrazně déle. Tím zvyšují průměrnou nabídkovou cenu, i když skutečné transakce probíhají za nižší úrovně.
Mírně rostou také poslední nabídkové ceny, ale je třeba mít na paměti, že tato data zahrnují i byty, které nebyly pronajaty – byly staženy z trhu například kvůli neúspěšnému pronájmu, změně makléře či přecenění. U části nabídek došlo k pronájmu za nižší cenu, například po slevě oproti původní nabídce.
Proto sledování jak nabídkových cen nebo poslední inzerované ceny nemusí vždy přesně odrážet skutečný stav trhu. V Praze se například ceny stažených nabídek drží už zhruba rok a půl na stejné úrovni, což potvrzuje stagnaci u části bytů, které se nedaří dlouhodobě pronajmout.
Shrnutí vývoje nájemního trhu v České republice
Nájemní trh v České republice prochází v posledním období dynamickým, ale nerovnoměrným vývojem. Nabídka nájemních bytů dál postupně roste, přičemž nejsilnější aktivitu dlouhodobě vykazuje Praha, její okolí a další velká města. Regionální rozdíly zůstávají výrazné a projevují se jak v cenách, tak v rychlosti realizovaných pronájmů.
Klíčové poznatky
- Nabídkové ceny rostou, realizované však ne vždy kopírují tento trend
V Praze i dalších velkých městech došlo ve 2. polovině roku k nárůstu nabídkových cen. Skutečné realizační ceny však u části bytů stagnují nebo mírně klesají. Pronajímají se především menší a cenově dostupnější jednotky, zatímco větší a dražší byty zůstávají v nabídce déle a zvyšují tak průměr nabídkových cen. - Regionální rozdíly jsou výrazné
Zatímco Praha vykazuje minimální meziroční růst nájmů, například Brno roste dvouciferným tempem. Naopak některé regiony, jako Karlovarský, Liberecký či Jihočeský kraj (mimo krajská města), hlásí pokles nabídkových cen. - Kvalita a velikost bytů výrazně ovlivňují cenu
Menší byty mají tradičně nejvyšší cenu za metr čtvereční a jsou nejžádanější – proto tvoří velkou část realizovaných transakcí. Novostavby dosahují nejvyšších cen, zatímco byty ve starší zástavbě či horším stavu mají ceny výrazně nižší a hůře predikovatelné. - Realizované ceny na metr čtvereční dosahují historických maxim
Průměrná cena 308 Kč za m² představuje nejvyšší hodnotu v historii měření. U celkové ceny bytové jednotky však došlo po maximu 17 000 Kč ve 3. čtvrtletí ke stabilizaci a mírnému poklesu. - Vývoj nájmů úzce souvisí s růstem mezd a ekonomickou situací
V obdobích ekonomického oslabení nájmy stagnují či klesají, ale s obnovou ekonomické aktivity a růstem mezd opět rostou. V letech 2023–2024 lze očekávat opětovné zrychlení růstu nájemného.
Závěrečné hodnocení
Nájemní trh v České republice zůstává aktivní, ale jeho vývoj je rozdílný podle regionů, typů bytů i jejich technického stavu. Pro majitele i investory je zásadní sledovat nejen nabídkové ceny, ale především realizované transakce, strukturu poptávky a tempo růstu mezd. Kombinace těchto faktorů nejlépe ukazuje, kam se trh skutečně ubírá a jak správně nastavit strategii pronájmu či investice.
Vysvětlení pojmů
Nabídkové ceny: Ceny aktuálně viditelné v inzerci. Jde o částky, za které majitelé nebo makléři nabízí byt k pronájmu.
Poslední nabídková cena: Cena, za kterou byl byt naposledy inzerován těsně před stažením z nabídky – bez ohledu na to, zda byl nakonec pronajat, přeceněn nebo stažen z jiného důvodu.
Realizační ceny: Skutečné ceny, za které byly uzavřeny nové nájemní smlouvy. Ty nejlépe odrážejí reálný stav trhu, protože vycházejí z dokončených transakcí.
