Velikost rozhoduje. Analýza cen bytů ukazuje, že dispozice hraje jen vedlejší roli – v Praze i celé ČR
Realitní trh je často interpretován přes dispozice bytů – 1+kk, 2+1, 3+kk. Tento způsob uvažování je hluboce zakořeněný jak mezi kupujícími, tak i v části odborné praxe. Detailní analýza aktuálních dat z prvního čtvrtletí roku 2026 však ukazuje jiný obraz: hlavním faktorem ceny bytu není dispozice, ale jeho velikost v metrech čtverečních.
Tento závěr přitom neplatí jen pro Prahu, ale překvapivě konzistentně pro celou Českou republiku.
Praha: jasná cenová křivka podle velikosti
Pražská data ukazují velmi čitelný a stabilní vztah mezi velikostí bytu a cenou za m²:
- malé byty (do 30 m²): cca 200+ tis. Kč/m²
- střední byty (50–70 m²): cca 150 tis. Kč/m²
- větší byty (nad 90 m²): cca 140 tis. Kč/m²
Jde o plynulý, téměř monotónní pokles ceny za m² s rostoucí velikostí.
Stejný princip platí i u nájmů:
- malé byty mají nejvyšší nájem za m²
- s rostoucí plochou nájem za m² systematicky klesá
Tento vztah je výrazný a stabilní napříč všemi kategoriemi.
Dispozice: proměnná s omezeným významem
Na první pohled se může zdát, že dispozice hraje významnou roli. V některých případech skutečně existují rozdíly:
- 1+kk bývá dražší než 1+1
- 2+kk bývá dražší než 2+1
Při detailním pohledu ale tyto rozdíly:
- nejsou konzistentní napříč velikostmi
- často se překrývají
- u větších bytů prakticky mizí
Například ceny za m² u 1+1 a 2+kk se v některých segmentech prakticky neliší.
Důvod je strukturální: dispozice je ve skutečnosti silně navázaná na velikost. Jakmile analyzujeme přímo metry čtvereční, přestává dispozice přinášet zásadní informaci.
Celá Česká republika: stejný mechanismus
Při rozšíření pohledu mimo Prahu se ukazuje, že nejde o lokální specifikum, ale o obecné pravidlo trhu.
Prodej – cena za m² (ČR)
- do 30 m²: cca 136 tis. Kč/m²
- do 46 m²: cca 110 tis. Kč/m²
- do 62 m²: cca 88 tis. Kč/m²
- do 90 m²: cca 82 tis. Kč/m²
Nájem – cena za m² (ČR)
- do 30 m²: cca 460 Kč/m²
- do 46 m²: cca 348 Kč/m²
- do 62 m²: cca 289 Kč/m²
- do 90 m²: cca 271 Kč/m²
Trend je prakticky identický jako v Praze:
s rostoucí velikostí bytu klesá cena za m² i nájem za m²
Rozdíl je pouze v absolutní cenové hladině, nikoliv v principu.
Proč trh funguje právě takto
1. Dostupnost a poptávka
Menší byty:
- mají nižší absolutní cenu
- jsou dostupnější širší skupině kupujících
→ vyšší poptávka → vyšší cena za m²
2. Investiční logika
Malé byty:
- generují vyšší nájem za m²
- mají lepší likviditu
→ investoři tlačí jejich cenu nahoru
3. Limit nájemního trhu
U větších bytů:
- existuje strop, kolik je domácnost schopna zaplatit
→ nájem za m² musí klesat
→ a tím nepřímo i cena za m²
Důležité metodické upozornění
Tato analýza vychází z nabídkových cen, nikoliv z realizovaných transakcí.
Z praxe vyplývá, že:
nabídkové ceny jsou v průměru o cca 6–15 % vyšší než ceny skutečně realizované, v závislosti na segmentu a likviditě konkrétního typu nemovitosti.
Současně je nutné dodat, že práce s nabídkovými daty má svůj důvod:
- umožňují detailní pohled na strukturu trhu
- poskytují větší objem dat
- lépe zachycují rozdíly mezi segmenty
Realizované ceny jsou přesnější z hlediska absolutní úrovně, ale často méně vhodné pro analýzu vnitřní struktury trhu.
Klíčový dopad pro oceňování
Z těchto dat vyplývá zásadní pravidlo pro praxi:
Při stanovení hodnoty bytu je nutné primárně srovnávat podle velikosti (m²), nikoliv podle dispozice.
Správný postup:
- vymezit velikostní segment
- stanovit cenovou hladinu v daném pásmu m²
- aplikovat korekce (dispozice, stav, lokalita)
Dispozice tedy není výchozí proměnná, ale pouze doplňkový korekční faktor.
Závěr
Data z Prahy i celé České republiky ukazují, že realitní trh má jasnou a konzistentní logiku:
Cena bytu je primárně funkcí jeho velikosti. Dispozice hraje sekundární roli.
Přístup založený na jednoduchém srovnávání „1+kk vs. 2+1“ bez ohledu na metry čtvereční proto vede k nepřesnostem – a v některých případech i k chybnému ocenění.
Pro odhad reálné i potenciální hodnoty nemovitosti tak platí základní princip:
nejdříve velikost, teprve potom dispozice.
