Jsme svědky začátku nové rezidenční krize, nebo jen „zdravé korekce“ po mimořádném boomu let 2020–2022?

Vývoj na trhu rezidenčních nemovitostí ukazuje první známky napětí.

Když se podívám na čísla z posledních let, je zřejmé několik zajímavých posunů.

📉 Byty

Na sekundárním trhu (tedy u prodejů z druhé ruky, včetně následných novostaveb) je bytů méně než dříve. Zatímco v roce 2023 se nabízelo v průměru 22 000 bytů za čtvrtletí, dnes je to jen 14 400. To je sice více než v roce 2021 (11 400), ale ukazuje to, že část vlastníků raději vyčkává. Doba prodeje se zkrátila na 85 dní – tedy rychleji než v roce 2023, ale stále pomaleji než v roce 2021.

🏡 Rodinné domy

U rodinných domů je situace opačná. V roce 2021 jich bylo na trhu jen 6 400 za čtvrtletí, dnes více než dvojnásobek. Nabídka roste, ale doba prodeje se prodloužila na 160 dní. To potvrzuje, že kupující si dávají více času a zvažují, zda je pro ně vlastní dům v této době správná volba.

🌱 Pozemky pro bydlení

Pozemky tvoří zvláštní kapitolu. V roce 2021 se jich nabízelo 2 200, dnes je to až pětinásobek – více než 10 000 za čtvrtletí. Ceny jsou na papíře stabilní, ale v realitě rostou o 15 %. Je to tím, že se prodávají hlavně pozemky v lepších lokalitách a často už připravené s infrastrukturou – tedy segment, který si svou hodnotu drží. Doba prodeje se však prodloužila na více než 7 měsíců.

🏖️ Rekreační objekty

Nabídka rekreačních objektů se zdvojnásobila – z 1 600 na 3 200 za čtvrtletí. Doba prodeje se prodloužila téměř na pět měsíců. Vyšší provozní náklady, energie a změna životního stylu kupujících se zde projevují velmi výrazně.

Developeři

A pak je tu primární trh. Zatímco sekundární trh bytů nabídku ztenčuje, u nových projektů je to opačně. Nabídka developerských bytů roste a s ní i ceníkové ceny – jenže prodeje váznou. Vzniká tak paradox: na trhu s novostavbami přetlak a „papírový růst cen“, zatímco na trhu z druhé ruky spíše nedostatek a rychlejší obrat.

📊 Půlroční pohled

• Byty: za 1. pololetí 2025 cca 31 000 unikátních nabídek, což je o něco méně než na konci roku 2022.
• Domy: v roce 2020 cca 21 000 za půlrok, dnes kolem 6 200.
• Pozemky: v roce 2020 cca 15 000 za půlrok, dnes kolem 35 000.
• Rekreační objekty: v roce 2021 cca 4 400, dnes kolem 6 000.

⏳ Doba prodeje (současný stav vs. minulost)

• Byty: 85 dní (2025) vs. 110 (2023) a 61 (2021).
• Domy: cca 5 měsíců (2025) vs. 82 dní (2021).
• Pozemky: více než 7 měsíců vs. 112 dní.
• Rekreační objekty: téměř 5 měsíců vs. 41 dní (2021).

💰 Konečné ceny

• Byty: nabídka +23 % od roku 2022, realizace jen +15 %.
• Domy: nabídka +11 %, realizace jen +2 %.
• Pozemky: nabídka -1 %, realizace +15 %.
• Rekreační objekty: nabídka +10 %, realizace +12 %.

Moje úvahy

• Hypotéky a sazby částečně ochladily poptávku, ale ti, kteří dnes kupují byt, se rozhodují rychleji – možná proto, že kvalitních nabídek je méně.
• U domů a pozemků vidím spíše převis nabídky – majitelé se snaží využít vysokých cen, ale kupující váhají.
• Pozemky v realitě zdražují, především proto, že se prodávají hlavně v lepších lokalitách a často jde o již připravené parcely s infrastrukturou – tedy segment, který si svou hodnotu drží.
• Rekreační segment je oslabený – vyšší provozní náklady a proměna životního stylu vedou k delšímu rozhodování.
• U developerů je jasně patrné, že se nabídka nových bytů nafukuje – ceny v ceníku rostou, ale prodeje váznou. Primární a sekundární trh tak jdou proti sobě.

Otázky, které si dnes kladu

• Jsme na začátku nové rezidenční krize, nebo jde jen o korekci po boomu let 2020–2022?
• Jak dlouho ještě přetrvá rozdíl mezi primárním (developerským) a sekundárním trhem?
• Udrží se vyšší ceny pozemků i v méně atraktivních lokalitách, nebo tam bude muset přijít korekce?
• Dokážou kupující v roce 2025 přijmout nové cenové hladiny, nebo bude trh zpomalovat kvůli delším vyjednáváním a čekání na slevy?