Rezidenční trh v České republice 2025

Byty a rodinné domy v kontextu regionů, velikosti obcí a reálné dostupnosti

Rok 2025 lze na českém realitním trhu označit za rok stabilizace a návratu k racionálnímu chování. Po mimořádně dynamickém období let 2020–2022 a následné korekci se trh dostal do fáze, kdy ceny nemovitostí už nerostou plošně, ale vyvíjejí se selektivně podle lokality, typu nemovitosti a velikosti obce.

Zásadní zpráva zní:

„Český trh s bydlením není přehřátý jako celek. Je výrazně diferencovaný.“

1. Celkový pohled na ceny bytů v roce 2025

Průměrná realizovaná cena bytu v České republice dosáhla na konci roku 2025 přibližně 5,3 milionu Kč. Ve srovnání se začátkem roku 2022 jde zhruba o nárůst o 1 milion Kč.

Toto číslo je však nutné správně interpretovat:

přibližně polovina bytů se stále prodává pod hranicí 4 milionů Kč,
pouze 20 % všech prodaných bytů je dražších než 6,6 milionu Kč.
průměr je tažen dražšími segmenty (Praha, Brno, jejich okolí),
regionální rozdíly jsou dnes větší než kdy dříve.

Z pohledu dostupnosti bydlení tak nejde o dramatický zlom, ale spíše o potvrzení, že cenová hladina se ustálila na nové, vyšší rovnováze.

2. Metropole a jejich role na trhu

Praha

Praha zůstává jednoznačně nejdražším trhem v zemi. V roce 2025:

průměrná cena bytu přesáhla 8 milionů Kč,
cena za m² se pohybuje kolem 138 000 Kč,
jde o hodnotu zhruba o 800 tis. vyšší než vrchol z roku 2022,
od druhého čtvrtletí však trh spíše stagnoval.

Zajímavým rysem pražského trhu je fakt, že růst cen za m² pokračoval i v době, kdy se konečné ceny bytů již výrazně nezvyšovaly. To ukazuje na posun poptávky k menším jednotkám.

Brno

Brno má odlišnou dynamiku:

průměrná cena bytu dosáhla cca 7,4 milionu Kč,
cena za m² se pohybuje kolem 108 000 Kč,
vývoj je již více než rok velmi stabilní.

Ve srovnání s rokem 2022 jde o zhruba 10% nárůst (o 800 tis.), což je v kontextu inflace spíše umírněný výsledek.

3. Okolí Prahy a Brna: hlavní motor růstu

Zásadní roli v růstu průměrných cen v celé republice hraje zázemí velkých měst.

průměrné ceny bytů v okolí Prahy se pohybují nad 7 miliony Kč,
v některých lokalitách se objevila mírná korekce cen,
realizované ceny zůstávají relativně stabilní.

Klíčovým důvodem je fakt, že kupující zde:

pořizují větší byty,
získávají vyšší komfort (novostavby, parkování, terasy),
akceptují dojezd výměnou za kvalitu bydlení.

4. Krajská města a ostatní regiony

Krajská města (mimo Prahu a Brno)

průměrná cena bytu: cca 4,4 milionu Kč,
oproti roku 2022 nárůst pouze kolem 10 % (o 500 tis),
cena za m² se pohybuje kolem 66 000 Kč,
trh je dlouhodobě cenově stabilní.

Regiony mimo krajská města

historicky nejvyšší úroveň: cca 3,7 milionu Kč,
nejvyšší relativní růst od roku 2022 o 700 tis. Kč,
právě tyto regiony nejvíce zvyšují celorepublikový průměr.

5. Ceny za metr čtvereční: kde rostlo nejvíce

Praha: nárůst přibližně +21 000 Kč/m² oproti roku 2022
Brno a krajská města: stabilní vývoj, mírný růst +7 000 Kč/m²
regiony mimo krajská města:
- z cca 51 000 Kč/m² (2022) na cca 63 000 Kč/m² (2025),
- růst + 12 000 Kč/m²

Celorepublikový průměr:

2022: cca 72 000 Kč/m²
2025: cca 87 000 Kč/m²
růst + 15 000 Kč/m²

6. Byty podle velikosti obcí: pět stabilních segmentů

Bytový trh lze rozdělit do pěti segmentů podle velikosti obce, přičemž každý představuje zhruba 20 % všech prodejů.

Přehled segmentů (realizované ceny 2025)

Obce do 8 000 obyvatel
- cca 1,7 – 4,8 mil. Kč
- často vyšší ceny kvůli blízkosti Prahy a Brna
Obce 8 000 – 24 000 obyvatel
- cca 1,7 – 4,3 mil. Kč
- velmi dobrý poměr ceny a velikosti bytu
Obce 24 000 – 93 000 obyvatel
- cca 1,8 – 4,2 mil. Kč
- cenově stabilní segment
Krajská města (mimo Prahu)
- cca 3,1 – 6,4 mil. Kč
Praha
- cca 5,4 – 10,3 mil. Kč

Zásadní poznatek:

„Malé obce nejsou automaticky nejlevnější. Rozhoduje poloha, nikoliv počet obyvatel.“

7. Praha a okolí detailně: centrum vs. okraje

historické centrum (Staré Město, Mála Strana, Josefov, Hradčany):
- 9,4 – 23,0 mil. Kč,
- 151–257 tis. Kč/m²
centrum Prahy (Vyšehrad, Vinohrady, Smíchov, Dejvice, Karlín apod.):
- 7,2 – 12,9 mil. Kč,
- 124–194 tis. Kč/m²
širší centrum (Břevnov, Nusle, Michle, Strašnice, Veleslavín, Libeň, Radlice apod):
- 5,5 – 10,2 mil. Kč,
- 113–170 tis. Kč/m²
Praha přilehlé čtvrtí centru (Braník, Krč, Libuš, Modřany, Hostivař, Letňany apod):
- 5,2 – 8,7 mil. Kč,
- 102–148 tis. Kč/m²
Praha okrajové části (Běchovice, Kbely, Kolovraty, Dubeč, Cholupice apod):
- 5,3 – 8,8 mil. Kč,
- 101–146 tis. Kč/m²
- často vyšší konečné ceny díky větším bytům a novější výstavbě.
Praha okolí – významné obce (Černošice, Jesenice, Dolní Břežany, Líbeznice, Říčany apod):
- 4,8 – 9,2 mil. Kč,
- 91–135 tis. Kč/m²
- často vyšší konečné ceny díky větším bytům a novější výstavbě.
Praha okolí – ostatní obce (Babice, Čisovice, Herink, Jeneč, Libeř, Tehovec apod):
- 5,0 – 8,3 mil. Kč,
- 73–113 tis. Kč/m²

Vyšší cena za m² tedy neznamená nutně vyšší cenu bytu.

8. Rodinné domy: čtyři čtvrtiny trhu

U rodinných domů je trh rozdělen do čtyř segmentů, z nichž každý představuje cca 25 % transakcí.

Přehled segmentů RD (2025)

Obce do 800 obyvatel
- cca 1,9 – 6,5 mil. Kč
- okolí Prahy: 4,5 – 13,4 mil. Kč
Obce 800 – 2 100 obyvatel
- cca 2,1 – 8,0 mil. Kč
- okolí Prahy: 4,0 – 14,4 mil. Kč
Obce 2 100 – 10 000 obyvatel
- cca 2,2 – 8,0 mil. Kč
- okolí Prahy: 5,0 – 15,5 mil. Kč
Obce nad 10 000 obyvatel
- cca 3,3 – 12,0 mil. Kč
- Praha: 9,9 – 24,1 mil. Kč
- okolí Prahy: 5,6 – 17,2 mil. Kč
- krajská města: 3,5 – 11,9 mil. Kč

„Až polovina všech rodinných domů v ČR se prodává v cenovém rozpětí 2,1 –7,4 milionů Kč.“

9. Proč se ceny vyvíjejí právě takto

Vysvětlení cenového chování podle velikosti obcí

Na první pohled může být vývoj cen podle velikosti obce paradoxní – malé obce nejsou vždy nejlevnější, větší města mimo krajská centra často vycházejí cenově lépe než menší sídla a okolí Prahy nebo Brna dosahuje vyšších cen než část hlavního města. Tento vývoj ale dává ekonomicky i sociálně velmi dobrý smysl.

9.1 Velikost obce ≠ hodnota lokality

Základní omyl, který se často objevuje v mediálních interpretacích, je zaměňování velikosti obce za kvalitu lokality.

velikost obce je statistický údaj,
hodnota lokality je kombinací dostupnosti, zaměstnanosti, infrastruktury a kvality bydlení.

Proto:

malá obec v zázemí Prahy nebo Brna má výrazně vyšší hodnotu než
větší město bez silného ekonomického zázemí.

To vysvětluje, proč jsou byty v obcích do 8 000 obyvatel často dražší než v obcích 8 000–24 000 obyvatel.

9.2 Suburbanizace mění cenovou logiku trhu

Jedním z hlavních motorů vývoje posledních 25 let je dlouhodobá suburbanizace.

Kupující dnes:

neřeší primárně administrativní hranice,
řeší dojezdový čas, kvalitu bydlení a komfort.

V praxi to znamená:

malé obce v okolí velkých měst se stávají prémiovým zbožím,
poptávka zde převyšuje nabídku,
ceny rostou i při nižší ceně za m², protože se kupují větší jednotky.

9.3 Rozdíl mezi cenou za m² a konečnou cenou

Dalším důležitým faktorem je rozdíl mezi:

cenou za m²
celkovou realizovanou cenou bytu nebo domu

V menších obcích:

bývá nižší cena za m²,
ale větší průměrná výměra jednotek.

Výsledek:
👉 vyšší konečná cena, i když metr není dražší než ve městě.

Ve větších městech:

vyšší cena za m²,
menší byty,
nižší nebo podobná konečná cena.

To je důvod, proč okrajové části Prahy nebo okolí Prahy často vykazují vyšší průměrné ceny bytů než širší centrum.

9.4 Struktura nabídky: co se kde vlastně prodává

Segmenty podle velikosti obcí se liší také strukturou nabídky:

Malé obce

novější výstavba
rodinné domy a větší byty
parkování, zahrady, terasy

Středně velká města

vyšší podíl starší panelové a cihlové výstavby
menší byty
menší investiční atraktivita

Velká města a metropole

silná poptávka po menších jednotkách
vysoký podíl investičních nákupů
tlak na cenu za m²

Struktura nabídky tak přirozeně vytváří rozdílné cenové hladiny, aniž by to znamenalo přehřátí trhu.

9.5 U rodinných domů je logika ještě výraznější

U rodinných domů se rozdíly mezi segmenty projevují ještě silněji:

v malých obcích je vysoký objem transakcí, ale nízké ceny,
v okolí Prahy se potkává silná poptávka s omezenou nabídkou,
krajská města jsou paradoxně levnější než pražské zázemí.

To vede k tomu, že:

až třetina domů v ČR se prodává mezi 3–6 mil. Kč,
nejdražší domy tvoří mediálně viditelnou, ale objemově okrajovou část trhu.

9.6 Stabilita objemů potvrzuje zdravý trh

Zásadním argumentem, že nejde o cenovou bublinu, je fakt, že:

podíl transakcí v jednotlivých segmentech se dlouhodobě nemění,
trh si zachovává stabilní strukturu,
mění se pouze cenové hladiny, nikoliv chování kupujících.

To je typický znak:

✔ vyspělého
✔ stabilního
✔ regionálně diferencovaného trhu

nikoliv přehřátého trhu.

9.7 Shrnutí: co z toho plyne pro kupující i prodávající

Cena nemovitosti je dnes primárně otázkou lokality, ne velikosti obce
Menší obce nejsou levné – jsou selektivně drahé
Vyšší průměrná cena neznamená horší dostupnost
Správné rozhodnutí vyžaduje práci s daty, ne s dojmy

Trh v roce 2025 není chaotický. Je jen mnohem chytřejší než dřív.

9.8 Závěr: co říká rok 2025 o budoucnosti

Rok 2025 ukázal, že:

trh se uklidnil a funguje racionálně,
ceny nejsou taženy spekulací, ale reálnou poptávkou,
klíčem k úspěšnému rozhodnutí je správná lokalita, ne čekání na „lepší čas“.

Rok 2026 nebude o dramatických změnách cen, ale o kvalitních rozhodnutích.

A právě v tom dnes spočívá největší přidaná hodnota odborné analýzy trhu.

10. Co čekat v roce 2026 a dále

Výhled rezidenčního trhu v České republice v širším kontextu

Po velmi silné fázi růstu cen nemovitostí, vstupuje český rezidenční trh do nové, klidnější etapy vývoje. Dynamika růstu cen se – přesně podle očekávání – zřetelně zmírnila a začíná se pohybovat blízko tempa růstu nominálních mezd v České republice. To je z makroekonomického hlediska klíčový signál dlouhodobé udržitelnosti.

Rok 2026 tak nebude rokem dramatických zlomů, ale spíše rokem konsolidace, jemných posunů a přeskupování poptávky mezi segmenty.

10.1 Očekávaný cenový vývoj: růst ano, ale umírněný

Podle prognóz Česká národní banka lze v roce 2026 očekávat růst cen rezidenčních nemovitostí v pásmu 5–10 % ročně. Tento interval reflektuje nejistoty spojené s makroekonomickým vývojem, ale zároveň potvrzuje základní scénář: pokračování růstu, nikoliv stagnaci či plošný pokles.

Z konzervativního a dlouhodobě zdravého pohledu by však bylo žádoucí tempo ještě mírně nižší, ideálně v rozmezí 4–6 % ročně. Takový růst:

odpovídá vývoji mezd,
nevede k dalším nerovnováhám na trhu,
a potvrzuje, že ceny nejsou taženy spekulací, ale reálnou poptávkou.

10.2 Úrokové sazby: stabilita místo překvapení

Měnová politika

Z pohledu měnové politiky nelze v roce 2026 očekávat dramatické výkyvy. Základní repo sazba stanovená Česká národní banka by se měla pohybovat relativně stabilně, přičemž v průběhu roku nelze vyloučit mírný pokles 2T repo sazby z 3,5 % na cca 3,25 %.

Hypoteční sazby

U hypotečních úroků nelze očekávat výrazné zlevnění nákladů bank ale naopak lze čekat ostřejší konkurenční boj.

Zásadní roli zde sehrají:

refinancování silných hypotečních ročníků 2020–2021,
snaha bank udržet si bonitní klientelu.

Výsledkem bude spíše selektivní zlepšování nabídek, nikoliv plošný pokles sazeb.

10.3. Regulace ČNB: minimální dopad na hlavní proud trhu

Nové nastavení pravidel pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) bude mít podle všeho omezený dopad:

týká se pouze investičních bytů a třetích a dalších nemovitostí,
v těchto případech se vysoké LTV historicky využívá jen výjimečně,
vlastní bydlení zůstává regulací prakticky nedotčeno.

Regulační změny tak nezmění směr trhu, pouze mírně ochladí jeho nejvíce investiční okraj.

10.4 Vládní opatření na straně nabídky: spíše střednědobý příběh

Zvažovaná opatření nové vlády – zejména:

změny v územním plánování,
úpravy stavebního zákona,
dokončení digitalizace stavebního řízení,

jsou zatím nedostatečně konkrétní. I v případě jejich schválení je prakticky jisté, že:

trh v roce 2026 výrazně neovlivní,
jejich případný pozitivní dopad se projeví nejdříve v horizontu několika let.

Krátkodobě tedy nelze očekávat výrazné zvýšení nabídky, zejména ve velkých městech.

10.5 Poptávka vs. nabídka: mírný převis zůstává

Kombinace výše uvedených faktorů vede k poměrně jednoznačnému závěru:

👉 Poptávka bude i v roce 2026 mírně převyšovat nabídku, zejména:

v univerzitních krajských městech,
v regionech s rostoucím počtem obyvatel,
v ekonomicky silných lokalitách.

Naopak lze očekávat mírný útlum investiční poptávky. Tento vývoj je zdravý – trh se vrací blíže ke koncovým uživatelům.

10.6 Přeliv poptávky: od bytů k domům a pozemkům

Velmi důležitým trendem pro rok 2026 a další roky je postupný přesun části poptávky:

ceny bytů rostly v posledních dvou letech rychleji než ceny rodinných domů a pozemků,
rozdíl v dostupnosti se tím výrazně prohloubil.

Výsledkem bude:

zvýšený zájem o rodinné domy a stavební pozemky,
zejména v okolí velkých a rostoucích měst,
tlak na infrastrukturu a suburbanizaci.

Tento trend potvrzují i analýzy poradenských společností, jako je Deloitte, které dlouhodobě upozorňují na strukturální nedostatek bytové výstavby ve městech a logický přesun bydlení do zázemí.

10.7 Makro pohled: MF, ČNB a tržní realita

Podle dlouhodobých výhledů Ministerstvo financí České republiky i ČNB platí, že:

reálné příjmy domácností by měly v letech 2026–2027 růst,
nezaměstnanost zůstává nízká,
demografické tlaky (města, univerzity, migrace) nezmizí.

To vše vytváří pevný fundament pro ceny bydlení, i když už bez extrémní dynamiky.

10.8 Shrnutí: jaký bude rok 2026 a další roky

❌ Nečekejme prudké zlevňování
❌ Nečekejme cenovou bublinu
✅ Čekejme umírněný, diferencovaný růst
✅ Čekejme větší rozdíly mezi segmenty
✅ Čekejme přesun poptávky směrem k rodinným domům a pozemkům

Roky 2026–2028 nebudou o spekulaci, ale o správné volbě lokality a typu nemovitosti.

A právě v tom bude rozhodovat kvalitní analýza, lokální znalost a realistické nastavení očekávání – nikoliv snaha „časovat trh“.

Rezidenční trh v České republice 2025