Dlouhodobý pohled na vývoj cen nájmů

Při analýze průměrného nájemného bytů v celé ČR pozorujeme od roku 2014 stabilní a srovnatelný nárůst. Aktuální průměrné nájemné činí 266 Kč/m2, což je o 121 Kč více než před deseti lety, přičemž celkový nárůst činí 83 %. To znamená průměrný roční nárůst o 6,2 %.

Poznámka: pokud je uvedeno nájemné, jedná se pouze o čisté nájemné bez poplatků za služby a energie, které se mohou pohybovat od 25 % do 35 % ceny nájmu.

Podíváme-li se na nájemné za průměrný byt, v letošním roce se v České republice pronajímá byt s plochou 53 m2 v průměru za 14,1 tis. To je o 6,2 tisíce Kč více než před deseti lety, přičemž celkový nárůst činí 87 %, tj. 6,4 % ročně. Před deseti lety byly pronajímané byty o něco větší, v průměru 54 m2.

Za posledních 13 let se nájemné v ČR nejvíce zvýšilo v letech 2014 až 2019 a poté opět po skončení pandemického období v roce 2022. Vzhledem k současné inflaci je letošní růst relativně nízký.

V Praze se nájemné v letech 2014 až 2019 také nejvíce zvýšilo, s tím rozdílem, že v letech 2020 a 2021 prudce kleslo a v roce 2022 prudce vzrostlo a vrátilo se k předchozímu růstovému trendu. To jen potvrzuje, že nájemné úzce souvisí s výší mezd a ekonomickou situací na trhu.

V některých městech, jako je Ostrava, Plzeň, České Budějovice a Ústí nad Labem, pozorujeme podobný vývoj nájemného jako ve zbytku České republiky a v něktrých městech, jako je Kladno, podobný vývoj jako v Praze.

Při měření růstu nájemného za období delší než jeden rok, v tomto případě za období čtyř let, se ukazuje, že nájemné vzrostlo o 23 %, což představuje meziroční nárůst o přibližně 5,3 %. To je ve srovnání s desetiletým průměrem růstu ve výši 6,2 % ročně mnohem méně.

V Praze byla dynamika růstu poněkud odlišná, v letech 2020 a 2021 nájemné drasticky klesalo, a to zejména v důsledku poklesu cestovního ruchu a přesunu bydlení z krátkodobých do dlouhodobých pronájmů. V roce 2022 však dochází k návratu k dřívějším hodnotám nájmů.

V lokalitách mimo Prahu a Brno nájemné od roku 2014 s malými výkyvy stabilně roste.

V Brně se změny pohybují mezi celou ČR a Prahou, vzhledem k tomu, že odliv turistů a nabídka krátkodobého nájemního bydlení zde neměla tak velký vliv.

V porovnání mezi regiony vede Brno s 30% nárůstem nájmů za poslední čtyři roky, což představuje přibližně 6,8 % ročně, zatímco Praha má nejnižší, pouze 20 % růst, což představuje přibližně 4,7 % ročně.

Proč se výše nájemného takto mění?

Nájemné je silně v korelaci s růstem mezd. Graf ukazuje srovnání průměrného nájemného bytu o velikosti 60 m2 v České republice ve vztahu k průměrné hrubé mzdě.

V době ekonomického poklesu, v tomto případě na konci recesního období v roce 2014, kleslo průměrné nájemné dokonce pod 35 % průměrné mzdy.

Jak je vidět, tyto rozdíly v průměru nepřesahují 5 % průměrné mzdy, což při dnešní mzdě znamená rozdíl cca 2 000 Kč za byt o velikosti 60 m2. Dnes se takový byt pronajímá za průměrné nájemné kolem 16 000 Kč. Nižší hodnota v době recese by tedy byla 15 000 Kč a vyšší v době růstu 17 000 Kč za byt.

Závěr: Nájemné je silně závislé na mzdách a částečně na celkové ekonomické situaci na trhu.

Existují malé regionální rozdíly způsobené rozdílnými podmínkami, poptávkou a nabídkou. S jistotou však mohu říci, že nájemné bude v průměru držet krok s růstem mezd.

Jaký je současný vývoj cen pronájmů.

Letošní vývoj nájemného se liší od dlouhodobého trendu. V Praze nájemné dosáhlo vrcholu na začátku letošního roku a poté se stabilizovalo, nebo dokonce kleslo. V Brně byl vrchol již na konci loňského roku. Mimo Prahu a Brno se nájemné od konce loňského roku zvýšilo v průměru pouze o 300 Kč za byt. Před rokem to bylo dvakrát tolik co letos.

Analýza nájemného podle m2 ukazuje podobnou dynamiku, až na několik výjimek. V Brně sice nedošlo k výraznějšímu celkovému růstu na byt, ale nájemné na m2 se ve 3. čtvrtletí zvýšilo. To naznačuje, že na trh přišly menší byty, pravděpodobně pro studentskou populaci.

Zajímavost: V letech 2009 až 2020 byl nájem výrazně méně výhodný než koupě. Zde vidíme, jaká část průměrné mzdy je potřeba na pronájem bytu o velikosti 60 m2 za průměrné nájemné v ČR a jaká část mzdy je potřeba na splácení hypotéky s 30letou dobou splatnosti na koupi bytu o velikosti 60 m2 a s 20 % vlastním podílem na kupní ceně. Cena bytu je vypočtená průměrná cena v daném roce. Hypotéka je s průměrnou úrokovou sazbou v daném roce.