Byty v ČR: ceny stále rostou, tempo ale výrazně zpomalilo

Český trh s byty zůstává i v roce 2026 cenově silný. Průměrná realizovaná cena bytu v ČR se za poslední tři měsíce pohybuje kolem 5,1 mil. Kč, resp. přibližně 84 tis. Kč za m². Proti začátku roku 2025 je cenová hladina stále výrazně vyšší, v posledních měsících však vidíme zřetelné zpomalení.

Ještě v létě 2025 dosahoval meziroční růst realizovaných cen přibližně 15 %, na začátku roku 2026 kolem 8–9 %, zatímco v srpnu 2026 už činí jen přibližně 2,9 %. V absolutním vyjádření je průměrná cena za m² meziročně vyšší asi o 2 300 Kč.

Nejde tedy zatím o pokles cen, ale především o návrat k podstatně mírnějšímu tempu růstu. Podobný signál zaznívá i z ČNB, která v létě upozornila na první známky zpomalování růstu cen nemovitostí a očekává postupné ochlazení transakční aktivity. Česká národní banka

Regionální rozdíly zůstávají velmi výrazné

Průměrná cena bytu za poslední tři měsíce dosahuje v Praze přibližně 9,0 mil. Kč, v okolí Prahy 7,4 mil. Kč, v Brně 6,9 mil. Kč a v okolí Brna 5,7 mil. Kč. V krajských městech je průměr kolem 4,5 mil. Kč a v ostatních lokalitách přibližně 3,5 mil. Kč.

Ještě názornější je cena za m²: Praha přibližně 150 tis. Kč/m², Brno 115 tis., okolí Prahy 105 tis., okolí Brna 90 tis., krajská města 74 tis. a ostatní lokality 58 tis. Kč/m².

Také meziroční vývoj není všude stejný. Z tabulky vyplývá, že nejvyšší absolutní meziroční přírůstky vykazují například Zlín, Praha, Praha a okolí, Hradec Králové či Liberec. Trh proto nelze hodnotit pouze jedním celorepublikovým číslem – rozdíly mezi jednotlivými lokalitami jsou stále zásadní.

Nabídková cena není prodejní cena

Důležitý je také rozdíl mezi tím, za kolik jsou byty nabízeny, a za kolik se skutečně prodají. Aktuální data ukazují průměrnou nabídkovou cenu kolem 7,0 mil. Kč, poslední nabídkovou cenu před stažením z trhu kolem 6,5 mil. Kč, ale průměrnou realizovanou cenu přibližně 5,5 mil. Kč.

Realizovaná cena tak odpovídá zhruba 78 % původní nabídkové ceny. Část rozdílu samozřejmě souvisí se strukturou jednotlivých souborů nemovitostí, přesto je to důležitý signál: nabídkové ceny nelze automaticky považovat za tržní hodnotu nemovitosti. Pro správné ocenění je nutné pracovat především s realizovanými transakcemi a konkrétní lokalitou.

Nájemní trh: podstatně klidnější vývoj

U nájemného je situace odlišná. Po velmi dynamickém růstu v první polovině roku 2024 se tempo výrazně snížilo.

V celorepublikovém pohledu činí aktuální meziroční změna realizovaného nájemného přibližně 17 Kč/m², tedy 5,6 %. Ještě v polovině roku 2024 dosahoval meziroční růst kolem 23 Kč/m², tedy téměř 9 %.

V Praze je stabilizace ještě výraznější. Aktuální meziroční rozdíl činí pouze kolem 185 Kč za celý byt, tedy 0,8 %. V průběhu roku 2024 přitom meziroční přírůstek krátkodobě přesahoval 2 000 Kč měsíčně a 10 %.

To naznačuje, že po prudkém zdražování nájmů přišla v Praze fáze cenového uklidnění, zatímco na úrovni celé ČR nájemné nadále roste, byť umírněnějším tempem.

Co z toho plyne pro podzim 2026?

Data zatím neukazují na plošný obrat cen nemovitostí směrem dolů. Spíše se potvrzuje přechod od dvouciferného růstu k mírnějšímu a více diferencovanému trhu. Ceny bytů jsou stále meziročně vyšší, ale jejich dynamika výrazně slábne. U nájmů je vývoj podobný, přičemž Praha se již dostala téměř ke stagnaci.

Pro další vývoj bude důležitá zejména kupní síla domácností, dostupnost financování a nabídka bytů. Reálné mzdy ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně vzrostly o 4,3 %, zatímco srpnová inflace činila 1,9 %. To podporuje kupní sílu domácností. Na druhou stranu ČNB nadále očekává přibližnou stabilitu krátkodobých úrokových sazeb a upozorňuje, že dostupnost vlastnického bydlení zůstává omezená. Česká národní banka

Hlavní zpráva z trhu je proto poměrně jednoduchá: ceny bytů neklesají, ale jejich růst se rychle vrací k normálnějším hodnotám. Nájemní trh se stabilizuje ještě výrazněji. Stále více přitom záleží na konkrétní lokalitě, typu nemovitosti a správně nastavené nabídkové ceně.

Zdroj dat v grafech: vlastní analýza realizovaných transakcí a nabídek, bez developerských projektů; údaje jsou vyhlazeny 3měsíčním průměrem. Makroekonomický kontext: ČNB.