Ceny bytů klesají. Jak dlouho ještě mohou klesat?

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, na základě analýzy CeMap a ve spolupráci s iDnes Reality uvádí, že ceny nabízených bytů v ČR klesly o 8,4 % na zhruba 71 tisíc Kč za m2. Z toho vyplývá, že před rokem se ceny pohybovaly kolem 77 tisíc Kč za m2. Například v Praze jsou průměrné nabídkové ceny 124 tisíc Kč za m2.

Deloitte Real Index Q4 2022, který vychází z transakcí v katastru nemovitostí, uvádí průměrné ceny prodaných bytů v Praze za Q4 2022 ve výši 117 tisíc Kč za m2, zatímco server Valuo uvádí nabídkové ceny v Praze na přelomu roku 2022 a 2023 118 tisíc Kč za m2.

A takto bych mohl dále pokračovat.


Jaká je realita?

Zanalyzoval jsem data o prodejích stejným způsobem jako Deloitte Real Index, ale jako datum uzavření transakce používám datum, kdy byla transakce závazně zarezervovaná. K zápisu do katastru nemovitostí může dojít např. až za půl roku.
Tento postup je vhodnější, protože umožňuje přesnější analýzu údajů o prodejích z hlediska trendů na trhu a načasování realitních transakcí. Použitím data uzavření rezervací je možné získat přesnější obraz o změnách průměrných prodejních cen, mediánu prodejních cen a počtu transakcí v čase. Kromě toho lze pomocí data rezervace namísto data zápisu do katastru nemovitostí lépe posoudit dobu, za jakou se nabídka přesune z prodeje do uzavření. Tento typ analýzy může být užitečný pro investory, prodávající a také kupující, kteří chtějí lépe pochopit současný stav realitního trhu.
Průměrné ceny prodávaných bytů v osobním vlastnictví v Praze za 1. čtvrtletí 2023 vychází 104 tisíc Kč za m2 a v ČR 67 tisíc Kč za m2.

Pro lepší pochopení jsem připravil níže uvedený graf:

Můj závěr

  • Realizované ceny Deloitte Indexu (zdroj katastr) a rezervované ceny Toplak Indexu (zdroj RE/MAX) si jsou blízké, protože je dělí jen několik měsíců.
  • RE/MAX nabízí podobné nabídkové ceny, jaké lze nalézt na Srealitách.


Kterým údajům máte věřit?

Věříte cenám, které jsou k dispozici v nabídce, nebo těm, které již nastaly – se realizovali?

Rozhodnutí je na Vás.

Zde je přehled toho, co se děje na trhu:

Podrobnější informace a údaje o cenách bytů najdete na https://www.toplak.cz/ceny-bytu/

 

Posouzení vlivu úrokových sazeb hypoték na ceny bytů v České republice

Vytvořil jsem analýzu průměrného bytu o velikosti 60 m2. Vzal jsem průměrnou hrubou mzdu a průměrnou realizovanou cenu bytu za m2 v České republice.

Trh s cenami bytů ovlivňují především ti, kteří si berou hypotéky, obvykle s 20 % vlastních prostředku a hypotékou na 30 let. Historicky byly obvykle hypotéky na 20 let, oproti moderním hypotékám, které jsou na 30 let. Počítám s průměrnou úrokovou sazbou čistě nově pořízených hypoték v určitém okamžiku.


Odhalení maximálního potenciálu poklesu cen bydlení. 

  • Jaké jsou náklady na průměrné bydlení v poměru k průměrné hrubé mzdě?
  • Analýza vztahu mezi úrokovými sazbami a klesajícími cenami bydlení.
  • Jak nízko mohou klesnout ceny bytů?

K zajištění vlastního bydlení, dosažitelného pro větší masu lidí v ČR a při úrokové sazbě 6 %, jsem došel k hodnotě 50 000 Kč za m2, celkem tedy 3 000 000 Kč za byt.

Výpočet jsem provedl na základě těchto předpokladů:

  • Měsíční splátka hypotéky představuje 35 % z celkového hrubého příjmu (v Praze 45%)
  • Úroková sazba je 6 %

Při současné průměrné hrubé měsíční mzdě, která je v ČR přibližně 40 000 Kč činí měsíční splátka hypotéky 14 500 Kč, což se jeví jako přijatelná splátka.

Za průměrný byt v Praze při průměrné hrubé měsíční mzdě ve výši cca 50 000 Kč a měsíční splátce hypotéky ve výši 22 500 Kč, představuje splátka hypotéky již 45 % celkového hrubého příjmu. V průměru stojí m2 takového to bytu 80 000 Kč neboli 4,8 milionu Kč.


Ceny bytů a mezd dnes odrážejí úrokovou sazbu 4 %.

Pokud je analýza správná, musí ceny klesnout, resp. úrokové sazby se musí snížit, aby byly komfortní. Při úrokové míře 5 % se za komfortní považují ceny 55 000 Kč za m2 a v Praze 90 000 Kč za m2.


Analýza nezohledňuje motivaci a finanční situaci prodávajícího a kupujícího, možnosti financování, stav nemovitosti, tržní hodnoty podobných nemovitostí, náklady na rekonstrukci a opravy, potenciální zvýšení hodnoty díky modernizaci a rekonstrukci, rekreační přínosy nebo zlepšení kvality života.

Další statistiky naleznete zde: https://www.toplak.cz/ceny_nemovitosti/