Realitní trh v říjnu 2026: ceny rostou, ale nabídky jsou stále přepálené

Ing. Iztok Toplak, MBA · toplak.pro · Nov 8, 2026

Hlavní závěr: Ceny bytů, za které se skutečně prodává, meziročně dál rostou – v Praze o 6 %, v řadě krajských měst o 15–20 %. Nejvíc zdražují byty v domech starých 10–25 let, které se cenově přibližují novostavbám. Mezi cenou v inzerátu a cenou při prodeji ale zůstává velký rozdíl. Kdo dnes prodává, by měl vycházet z realizovaných cen, ne z toho, co vidí na realitních portálech. Nájmy rostou mírněji než loni a v Praze se jejich růst zpomaluje. Hrubý výnos z pronájmu bytu se v Praze a Brně pohybuje kolem 3,5 %, v menších městech je vyšší.

Byty: realizované ceny meziročně rostou téměř všude

Průměrná realizovaná cena bytu (bez developerských projektů) se v říjnu 2026 pohybovala v Praze kolem 151 tisíc Kč za m², tedy o 6,4 % výše než před rokem. Brno je na 118 tisících (+5,3 %), okolí Prahy na 110 tisících (+10,7 %).

Výrazně rychleji rostou krajská města, kde byly ceny dosud nižší:

Jedinou sledovanou lokalitou s meziročním poklesem je Olomouc (−4,4 %). U menších měst je třeba brát měsíční čísla s rezervou – stačí několik prodejů dražších nebo levnějších bytů a průměr se výrazně pohne. Směr je ale zřejmý: rozdíl mezi Prahou a regiony se zmenšuje, protože kupující, pro které je Praha cenově nedostupná, se přesouvají jinam.

Novostavba, nebo starší byt? Rozdíly se zmenšují

Zajímavý vývoj ukazuje srovnání realizovaných cen podle stáří domu. Nejrychleji od začátku roku 2025 zdražovaly byty v mladší zástavbě (10–25 let), novostavby rostly nejpomaleji.

V celé republice se tak byt v domě starém 10–25 let cenově přiblížil novostavbě. Na začátku roku 2025 byl za m² o zhruba 18 % levnější, ve 3. čtvrtletí 2026 už jen o 7 %. Kupující, pro které jsou novostavby příliš drahé, se přesouvají k mladším bytům v dobrém stavu, a ty proto zdražují nejvíc.

V Praze rostly všechny tři skupiny podobným tempem a novostavby si drží přirážku kolem 13–15 %. Mezi byty starými 10–25 let a staršími je rozdíl jen několik procent. U pražských bytů starších deseti let tak o ceně rozhoduje víc konkrétní lokalita, dispozice a stav než samotný rok výstavby.

V posledním čtvrtletí se ceny ve většině skupin mírně snížily (v Praze novostavby ze 176 na 173 tis. Kč, mladší zástavba ze 155 na 150 tis. Kč). Čtvrté čtvrtletí 2026 ale zatím zahrnuje jen říjen, takže jde spíše o výkyv než o obrat trendu. Potvrdit nebo vyvrátit ho budou moci až data za další měsíce.

Kolik stojí běžný byt: rozpětí realizovaných cen

Průměr může zkreslit několik velmi drahých nebo velmi levných prodejů. Lepší představu o tom, kolik stojí běžný byt, dává rozpětí cen. Následující tabulka ukazuje realizované ceny bytů s podlahovou plochou 42–77 m² za letošní rok. Mezi 10. a 90. percentilem leží 80 % všech prodejů, medián je cena, pod kterou se prodala přesně polovina bytů.

Typický pražský byt této velikosti se letos prodal zhruba za 8 milionů korun a za méně než 6 milionů se prodal jen každý desátý. V Brně je medián 6,9 mil. Kč a v okolí Prahy 6,5 mil. Kč. Rozpětí cen je relativně nejširší v menších městech, například v Hradci Králové se drahé byty prodávají za více než dvojnásobek ceny levných.

Tam je velký rozdíl mezi panelovým bytem v horším stavu a novějším bytem v dobré lokalitě. Odhad podle průměrné ceny za m² proto v regionech může vyjít výrazně vedle a vyplatí se ocenění konkrétního bytu.

Inzerát není cena: prodává se zhruba za tři čtvrtiny nabídkové ceny

V říjnu 2026 se byt v ČR v průměru nabízel za 6,9 mil. Kč. Poslední nabídková cena inzerátu byla v průměru 6,5 mil. Kč a průměrná realizovaná cena 5,2 mil. Kč, tedy 75,2 % průměrné nabídkové ceny. U rodinných domů je rozdíl ještě větší: nabídka 9,6 mil., poslední nabídka 9,1 mil., realizace 6,4 mil. Kč (66,4 %).

Neznamená to, že každý kupující vyjedná slevu čtvrtinu ceny. Rozdíl má dvě příčiny:

• Vyjednávání a postupné zlevňování – prodávající během inzerce cenu snižují a další sleva přichází při jednání s kupujícím.
• Předražené nemovitosti se neprodávají – dráže nabízené byty a domy zůstávají v inzerci dlouho, mnohé se neprodají vůbec. Prodané nemovitosti jsou proto v průměru levnější než ty nabízené.

Pro prodávajícího z toho plyne jednoduchá lekce: cena v inzerátu podobných nemovitostí je špatné měřítko. Přestřelená cena na začátku obvykle znamená delší prodej, opakované slevy a v konečném důsledku často i nižší výsledek.

Rozdíl mezi nabídkou a prodejem podle lokalit – byty

U bytů se rozdíl ve většině měst drží mezi 10 a 18 %. Výjimkou jsou Karlovy Vary, kde nabídkové ceny zjevně neodpovídají tomu, co jsou kupující ochotni zaplatit.

Rodinné domy: největší odstup od reality v okolí Prahy

U domů (včetně developerských projektů) je rozdíl mezi nabídkou a prodejem výrazně větší než u bytů:

Pozornost si zaslouží okolí Prahy. Průměrný dům se tu nabízí za 17,1 mil. Kč, ale realizuje se za 11,5 mil. Kč – o třetinu méně. Nabídka dražších domů je široká, kupující s rozpočtem nad 15 milionů jsou ale opatrní. Domy jsou navíc každý jiný (pozemek, stáří, stav, energetická náročnost), takže u nich víc než u bytů rozhoduje individuální ocenění.

Nájmy: v regionech zrychlují, v Praze zpomalují

Průměrné nabídkové nájemné bytu bylo v říjnu 2026 v Praze 25,5 tisíce Kč měsíčně, v okolí Prahy 20,2 tisíce a v Brně 19,2 tisíce Kč.

V Praze a Brně celkové nájemné mírně vzrostlo, ale cena za m² klesla. To ukazuje spíše na to, že se v nabídce objevilo víc větších bytů, než že by nájmy zlevňovaly.

Z dlouhodobého pohledu: celorepublikově rostou nájmy meziročně zhruba o 5,7 % (tříměsíční průměr), což je víc než loni na podzim (kolem 3,6 %), ale stále méně než na vrcholu v polovině roku 2024 (8,8 %). V Praze je to opačně – meziroční růst zpomalil z 6,4 % v únoru na 4,3 % v říjnu. Pražské nájmy jsou už na hranici toho, co nájemníci dokážou zaplatit, a prostor pro další zdražování se zužuje.

Rozpětí nájemného u běžných bytů

I u nájmů je užitečnější rozpětí než průměr. Tabulka ukazuje letošní nabídkové nájemné bytů s podlahovou plochou 40–72 m². Mezi 20. a 80. percentilem leží 60 % nabídek.

Běžný pražský byt této velikosti se nabízí zhruba za 23 tisíc korun měsíčně, tedy méně, než ukazuje celkový průměr 25,5 tisíce. Průměr zvedají velké a luxusní byty. Okolí Prahy a Brno jsou na podobné úrovni kolem 19–19,5 tisíce Kč. Ve většině krajských měst se běžný byt pronajímá za 14–16 tisíc Kč.

Vyplatí se byt na pronájem? Orientační hrubý výnos

Z mediánu prodejní ceny a mediánu nabídkového nájemného lze orientačně spočítat hrubý roční výnos: dvanáctinásobek měsíčního nájmu vydělený kupní cenou.

Jde o hrubý výnos před náklady (fond oprav, pojištění, daň, údržba, období bez nájemníka) a nájem vychází z nabídkových cen, které bývají o něco vyšší než sjednané. Čistý výnos je proto nižší. Přesto je vidět jasný rozdíl: ve velkých městech se hrubý výnos drží kolem 3,3–3,6 %, v menších městech se blíží 5 %. Vyšší výnos je ale vyvážen vyšším rizikem – menší poptávkou, delším hledáním nájemníka a pomalejším růstem hodnoty bytu.

Co z toho plyne

Pro prodávající. Trh je živý a ceny rostou, ale kupující jsou citliví na cenu. Rozhodující je správně nastavená cena od začátku, podložená realizovanými prodeji ve stejné lokalitě. U domů a dražších nemovitostí počítejte s delší dobou prodeje.

Pro kupující. Prostor pro vyjednávání existuje, zejména u domů a u nemovitostí, které jsou v nabídce delší dobu. Inzerovaná cena je výchozí bod jednání, ne konečná částka. V krajských městech ale ceny rostou rychle a čekání na pokles se zatím nevyplácí.

Pro pronajímatele a investory. Nájmy dál rostou, v Praze však pomaleji. Hrubý výnos kolem 3,5 % v Praze a Brně znamená, že po odečtení nákladů zůstává z nájmu jen skromný čistý výnos. Investice do bytu ve velkém městě tak stojí hlavně na očekávaném růstu jeho hodnoty. Menší města nabízejí vyšší výnos z nájmu, ale i větší riziko. Rozhodující je kupní cena – kdo koupí draho, výnos už nájmem nedožene.

Pokud zvažujete prodej, koupi nebo pronájem a chcete vědět, kde se pohybuje reálná cena právě vaší nemovitosti, rád vám připravím ocenění na základě skutečně realizovaných prodejů.