tel.: +420 737 287 300|iztok@toplak.cz

Do daně z příjmů se započítává i zisk z prodeje nemovitosti

Prodali jste v roce 2019 nemovitost?

Do daně z příjmů se započítává i zisk z prodeje nemovitosti. 

Do 1. 4. 2020 musí daňové přiznání podat všechny osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci, za které tuto povinnost vykonává zaměstnavatel. Vstřícný krok ale připravila finanční správa v souvislosti s šířením koronaviru a plošnými opatřeními. Nově lze podání podat a zaplatit až k 1. červenci 2020 bez jakýchkoliv sankcí.

Do daně z příjmů se započítává i zisk z prodeje nemovitosti a automaticky tak dani z příjmů podléhá. Existuje ale řada výjimek, kdy jste jako prodávající od daně osvobozeni. 

Podmínky, za kterých jste od daně z příjmů osvobozeni, jsou podrobně popsány v §4 a v § 10 Zákona o dani z příjmů. Doporučujeme si tuto problematiku prostudovat.

Osvobození od daně

5 let vlastnictví nebo 2 roky bydliště

Od daně budete osvobozeni, tedy daň nemusíte platit, pokud jste byli vlastníkem nemovitosti alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti dobu pěti let.

Platit daň nebudete muset také v případě, pokud jste v nemovitosti minimálně dva roky měli bydliště, což dle zákona znamená, že jste se v nemovitosti přímo zdržovali za účelem bydlení. Lhůta se v tomto případě z 5 let zkracuje na již zmiňované 2 roky.

VÝJIMKA PRO PODNIKATELE: V obou případech pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

Uspokojení bytové potřeby

Využili jste utržené peníze z prodeje nemovitosti na své vlastní bydlení? I v tomto případě jste daňového břemene zbaveni. Pokud podle § 4 ods. 1 písm. b) zákona o dani z příjmů do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete celou tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku na řešení bytových potřeb vynaložili v roce předcházejícím, daň se vás týkat nebude.

Ovšem POZOR – u této varianty je podmínkou, že bezprostředně před prodejem musíte nemovitost sami užívat. Nezapomeňte rovněž na to, že přijetí peněz musíte finančnímu úřadu tak jako tak ohlásit.

Při prodeji starého a nákupu nového bydlení ve zkratce platí, že oproti příjmům z nemovitosti lze uplatnit nabývací cenu nové nemovitosti. Daň pak zaplatíte z rozdílu příjmu.

Družstevní bydlení

Prodali jste družstevní byt? V případě převodu členských práv družstva budete od daně z příjmů fyzických osob osvobozeni v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let, stejně jako tomu je u bydlení v osobním vlastnictví. Ve zkratce tedy budete osvobozeni v případě, jestliže jste členská práva družstva vlastnili déle než 5 let.

Platba daně

V případě, že do žádných z kategorií výše uvedených nepatříte, budete muset státu tento příjem přiznat a daň finančnímu úřadu odvést. To učiníte v rámci přiznání daně z příjmů, která se každý rok odvádí do konce března, tento rok řádný termín připadá na středu 1. 4. 2020. Nezapomeňte rovněž na to, že v tomto termínu musí být daň zároveň zaplacena.

K podání budete potřebovat přílohu č. 2. Přiznání k dani z příjmů. Zde uvedete příjem neboli prodejní cenu a všechny doložitelné výdaje za dobu vlastnictví, kam spadá např. původní kupní cena, daň z nabytí nemovitých věcí, investice do nemovitosti či náklady s prodejem. Pokud byste nemovitost prodali se ztrátou, daň samozřejmě odvádět nebudete. Formulář ke stažení i pokyny k jeho vyplnění najdete pod tímto odkazem. Přiznání k dani můžete provádět i elektronickou formou zde.

Ukázka výpočtu daně

Jinak se daň vypočítává u fyzické a právnické osoby. Jako fyzická osoba platíte daň z příjmů z prodeje nemovitosti ve výši 15 %. Základem pro výpočet je příjem z prodeje, z něhož odečtete výdaje vynaložené na dosažení bytu, které musí být jasně prokazatelné. PŘÍJEM je cena, za kterou jste nemovitost prodali. VÝDEJ je cena, za kterou jste nemovitost v minulosti koupili. Do výdajů pak můžete započíst i další položky, jakými jsou například finanční posudek, právní náklady či provize makléře při prodeji bytu.

Příklad: Paní Ježková koupila byt v roce 2017 za cenu 2 000 000 Kč. V roce 2020 se rozhodla byt prodat, protože plánuje stěhovat se se svým přítelem do nového domku, který společně budou kupovat. Jelikož byt nevlastnila déle než 5 let a zároveň v něm neměla bydliště a užívala ho k pronájmům, je dle zákona o dani z příjmů povinna z prodeje bytu odvézt daň. Cena nemovitostí šla za poslední roky strmě nahoru, paní Ježkové se díky tomu byt podařilo prodat za cenu 2 500 000 Kč. Při prodeji ale měla i náklady – finanční posudek a provizi realitnímu makléři, které činily celkem 125 000 Kč.

Daň se tedy vypočte následujícím způsobem:

+ 2 500 000 Kč (prodejní cena)
– 2 000 000 Kč (kupní cena)
– 125 000 Kč (náklady s prodejem spojené)
= 375 000 Kč.

Tuto částku paní Ježková zahrne do svého základu pro výpočet daně z příjmu dle §10 zákona o dani z příjmu.

Daň bude činit celkem 56 250 Kč (tedy 15 % z 375 000 Kč).

Právnická osoba uvádí výnosy a náklady z prodeje do svého základu daně a z něj hradí daň ve výši 19 %.